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滨江集团逆势扩储一个月 豪掷184亿元拿地权及销售仅占一半 毛利率降至24.83%

发布时间:2022-05-11  分类:科技资讯  作者:seo  浏览:9375

长江商报记者江楚雅

在开发商普遍资金短缺,行业持续下滑的形势下,滨江集团(002244。SZ),杭州的一家领先的房地产公司,已经加快了它的存储扩展。

2022年4月,滨江集团出资184.35亿元拿地,拿下杭州11块地。

然而,在逆势拿地的背后,是其运营成本逐年增加,盈利水平持续下滑,负债不断攀升。

数据显示,2018年至2021年,滨江集团资产负债率分别为77.94%、82.71%、83.70%、82.34%;毛利率分别为35.74%、35.1%、27.04%、24.83%,逐年下降。

而且近几年公司股权出售比例较低。去年滨江集团实现销售额1691亿,其中嘉里算下来只有871.5亿,占股权销售额的51.53%。

业绩方面,经过几年的稳定增长,公司在今年年初遭遇滑铁卢。近日,滨江集团发布2022年一季报,净营收双双下滑,营业收入61.83亿元,同比下滑16.8%;归母净利润2.28亿元,同比下降42.7%,销售额同比下降47.22%。

逆势拿地

在楼市下行周期,滨江集团逆势拿地。资料显示,2018年至2020年,公司分别增加土地建筑面积346.97万平方米、295.39万平方米和432.24万平方米,分别耗资496.43亿元、503.71亿元和781.9亿元。同期楼面均价分别为14300元/平方米、17100元/平方米、18100元/平方米。

2021年,滨江集团新增土地储备项目38个,新增土地面积200.29万平方米,新增土地储备建筑面积469.4万平方米,土地总支付额710亿元,权益土地支付额437.86亿元,平均楼面价1.51万元/平方米,新增土地储备价值权益比56.6%。

2022年4月,滨江集团投资184.35亿元,拿下杭州11块土地。其中,有许多“王迪”项目。据不完全统计,2018年以来,滨江集团最高价出让13宗地块,竞得地块溢价率大多在20%以上,其中部分地块溢价率高达122.27%。

因为拿地价格高,利润空间被大大压缩了。2018年至2021年,滨江集团毛利率持续下降,分别为35.74%、35.10%、27.04%和24.83%。

财务方面,2021年年报显示,报告期内,扣除预付款后,资产负债率为65.92%,净负债率为65.97%,现金短债比为1.51倍。按照“三条红线”指标,滨江集团是绿色档。

其财务表现良好,但少数股东权益激增。2018年至2021年,滨江集团的少数股东权益分别为40.53亿元、58.45亿元、96.75亿元和168.07亿元。

业内人士认为,小股东股权比例高是“开股实债”的特征之一。在“三条红线”政策的监管下,不少房企通过引入小股东突破融资限制,通过“发行股份、实债兑付”掩盖债务风险,这也是房地产债雷频出的重要原因。

低权益比率

从2015年开始,滨江集团进入规模扩张的快车道。

其年报显示,2015年至2018年,滨江集团销售额分别为233亿元、366.8亿元、615亿元和850亿元。2019年销售规模首次突破1000亿元,2020年进入行业前30。2021年以1691亿元的销售总额位列行业第22位。

2021年,滨江集团实现营业收入379.76亿元,净利润30.27亿元,同比分别增长32.8%和30.06%。

2022年一季度,滨江集团营业收入61.83亿y

牲利益,通过小股操盘,以较低的权益占比带动项目投资,虽然将项目大部分市场风险转嫁出去,以实现规模增长,但投资方由于持有较多权益分走了大部分项目利润。

而且,近年来,公司权益销售额的增速并未与流量销售额的增速形成正比。2015年时,其权益占比还有近69%,而后逐年下降。2021年滨江集团实现1691亿元销售额,在克而瑞统计的权益销售金额中,只有871.5亿元,权益占比为51.53%,仍然处于一个较低水平。

针对权益占比低的质疑,滨江集团董事长戚金兴曾作出回应:“很多信息都说滨江权益占比不高,但实际在合作过程中,95%的项目都由滨江承担开发建设,项目服务管理收入就达到8亿多,为滨江利润做出巨大贡献。随着公司发展,权益比例会逐步提高。”

为寻求更多的业绩增长点,滨江集团提出未来十年的“1+5”战略,除了传统的地产开发之外,滨江集团还将尝试布局其他领域,“1+5”之中的“5”指的分别是物业服务、租赁、酒店、养老及其他产业投资板块。

全国化频遇阻

素有“杭州地产一哥”之称的滨江集团,在2007年以前,一直在大本营杭州开展业务。2020年,滨江集团整体战略布局转为“深耕杭州、走出浙江”,集中注意力打开外地市场。

随着外来房企不断向杭州及浙江市场渗透,进一步威胁到公司大本营市场。数据显示,2018年至2020年,滨江集团在杭州地区收入分别为191.78亿元、148.08亿元和109.33亿元,在公司收入中所占比重分别为90.83%、59.34%和38.23%。2020年,公司在杭州地区市场毛利率为24.37%,同比减少22.01个百分点。

滨江集团在2015年起就开始向一二线城市进军,然而扩张过程并不顺利,几乎“自残式”的向外揭开了区域房企的生存困境。

2016年,滨江集团牵手安远控股进军深圳市场,拟共同开发深圳旧改项目龙华区安丰工业区地块。结果因安远控股实控人陈族远涉案,项目无疾而终,滨江11.6亿元投资款也打水漂。

同年12月,滨江集团进军上海市场,耗资7.98亿元收购中崇集团旗下上海崇滨持有的上海湘府10%股权,成立合资企业中崇滨江、浙银上海湘府城建,共同开发上海湘府花园3期项目。另外,滨江集团向浙银上海湘府城建出资2亿元,并向中崇集团相关公司借款7.06亿元。

该项目因故搁浅之后,滨江集团将中崇集团诉至法院,上海国际经济贸易仲裁委员会已于2020年1月裁决,由于目前各方达成的协议仍在履行过程中,相关资金回收存在不确定性。

全国化扩张频受阻碍,滨江集团又将精力聚焦到杭州大本营。2021年滨江集团在杭州、浙江省内城市及省外的南京和广州新增土地储备,目前公司已覆盖浙江省包括杭州在内的11个地级市。

2021年,滨江集团新增土地储备项目38个,其中杭州占60%,浙江省内非杭州的城市包括宁波、嘉兴、温州、金华、湖州、台州等二三线城市占比25%,浙江省外占比15%,有11块地由并购得来,土地面积为635376平方米,权益对价为60.47亿。

滨江集团表示,目前在区域布局方面,公司形成了“聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东,开拓粤港澳大湾区,关注中西部重点城市”的发展战略,重点布局“三省一市”,将在大本营杭州的持续发展放在首位。

原标题:《滨江集团逆势扩储一个月豪掷184亿拿地 权益销售占比仅过半毛利率缩减至24.83%》

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