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疫情期间,没有营业收入,可否要求房东减免租金?

发布时间:2020-02-06  分类:sky娱乐平台科技  作者:dadiao  浏览:12

今天,朋友圈疯狂转发万达将从2020年1月24日至2020年2月24日降低商户租金的消息。万达有望将企业租金降低30-40亿元,这一举措广受好评!

当前,新型冠状病毒疫情严重性超出想象,先是武汉封城,后是国务院发文延长春节假期,上海更是规定本市区域内各类企业不早于2月9日24时复工,取消所有的演出,旅游文化设施停止开放。



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新冠状病毒疫情的爆发将不可避免地对商品房租赁合同的履行产生一定影响。尤其是对于餐饮、酒店、商业零售等行业来说,新型冠状病毒疫情带来的绝对是惨痛打击,一边要支付租赁合同下高额的租金,另一边是没有收入来源,尤其租金价格昂贵的北上广地区显得更为突出。

万达已经向商户提供租金减免。对于未提供租金减免的出租人,根据中国《合同法》的相关规定,承租人是否可以以 《民法总则》 第117条规定关于不可抗力的规定为由要求减免租金或解除合同?或者是依据公平原则要求减免新型冠状病毒防治期间的租金?本文将一一分析。



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一、“新型冠状病毒”疫情是否属于不可抗力因素

不可抗力是指不可预见、不可避免和不可克服的客观情况,包括自然和社会现象。所谓的自然现象通常指洪水、干旱、暴风雪、地震等。社会原因,如战争、罢工、政府禁令等。就医学而言,新冠状病毒流行病的突然出现和大规模传播是不可预测的,但不是不可避免的。这场流行病的大规模爆发是一场公共卫生紧急事件。通过各级卫生行政部门和政府有关部门开展传染病监测、预防、调查、控制和医疗等及时有效的工作,可以预防、控制和消除疫情。

因此,小编认为“新型冠状病毒”疫情本身应属于不可抗力因素。

二、“新型冠状病毒”导致的政府行政行为应属于不可抗力

新的冠状病毒流行病的大规模爆发直接导致政府部门发布诸如城市关闭、交通管制和延长假期等行政行为。这些行政行为完全不可预测,应属于不可抗力的范畴。早在2003年非典时期,最高法院就颁布了《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》《[法》(2003)第72号]。该文件第3条规定,因政府和有关部门采取行政措施预防和控制非典疫情而直接导致合同不履行,或因非典疫情的影响导致合同双方不履行的争议,应按照《中华人民共和国合同法》第117条和第118条的规定妥善处理。本文件中提及的虽然该文件只是针对非典时期的特定文件,目前也已经失效,但是该文件中最高院的观点仍然值得借鉴和引用,和《合同法》第117条是指因不可抗力导致合同无法履行时应承担的法律责任。

三、本次疫情事件承租人能否要求出租人减免租金

1、关于政府管制,延长假期的时间段

对于长期租赁合同,这一段时间对所有企业都一样,不能正常启动,但影响时间有限。例如,在上海,企业恢复工作的时间不得早于2月9日2400小时,这意味着影响期只有10天。对于这10天,边肖认为作为承租人,他可以根据《合同法》第117条的规定,要求出租人因不可抗力而减少该期间的租金。但是,小编不建议承租人为了10天的租金而去与出租人协商,若承租人认为确实需要减免租金,否则损失巨大的话,也应与出租人积极协商解决,形成书面文件,以避免擅自减少租金,而导致未及时足额支付租金带来的违约风险。

对于短期租赁合同来说,例如场地租赁合同,比如演唱会等等,因疫情防治的需要不得不取消,这类租赁合同可以以不可抗力导致合同目的无法实现为由解除租赁合同,并要求出租方退还已付的定金。

2、对于非管制期间造成的影响可否依据公平原则要求适当减免租金

这种新的冠状病毒流行病无疑是对餐饮业、酒店业、商业零售业和其他行业的一个沉重打击。一方面,它必须根据租赁合同支付高额租金;另一方面,它没有收入来源,尤其是在租金昂贵的北部、上层和更广阔的地区。对于长期租赁合同,短的流行期不会导致合同的目的无法实现。如果以合同目的无法实现为由终止合同,合同基本上得不到支持。2003年非典期间,南京玄武区法院就有类似的案例,承租人要求解除合同未获得支持。但是,小编认为,遇到这类情况,作为当事人可以以合同的公平原则为由,要求减免部分租金。

早在2003年非典期间,最高法院颁布《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》[法(2003)第72号]。该文件第三条规定,由于非典疫情,原合同履行情况对一方权益有重大影响的合同纠纷案件,可根据具体情况和公平原则进行处理。虽然该文件目前无效,但对于新冠状病毒疫情对合同的影响仍有一定的参考意义。

此外,《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》(二)若干问题的解释》第26条还规定,合同成立后,客观情况发生了重大变化,不是由于不可抗力造成的商业风险,也不是当事人在订立合同时无法预见的,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或合同目的无法实现,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

因此,作为承租人在本次新型冠状病毒疫情发生后,尤其是餐饮、酒店等行业的承租人可以利用合同的公平原则积极与出租人协商,要求减免部分租金。